Asuntojen hintoja on vaikea ennustaa, mutta väestön luonnollisen poistuman kautta vapaiden asuntojen määrä kasvaa. Samaan aikaan ostajien määrä vähenee.

Varoittelin Porin SuomiAreenalla asuntosijoittamisen pitkän aikavälin riskeistä, mikä synnytti vilkasta keskustelua asuntojen hintakehityksestä.
Asuntomarkkinoihin vaikuttavat monet muuttujat kuten väestön ikärakenne, muuttoliike, talouskasvu, korkotaso ja asuntorakentamisen määrä. Poliittisella ohjauksella on verotuksen ja kaavoituksen kautta suuri vaikutus.

Suomi ikääntyy vauhdilla ja työllisen työvoiman määrä laskee. Muuttoliike pitää asuntojen kysyntää yllä kasvukeskuksissa, mutta niiden ulkopuolella monella asunnolla on enää vain tunnearvoa. Hypo-pankin laskelmien mukaan Suomessa on miljoona asuntoa väärässä paikassa.

Helsingissä on jo nyt lähes 30 000 tyhjää asuntoa, jotka syystä tai toisesta eivät tule markkinoille. Lisäksi kaupungissa asuu noin 100 000 yli 65-vuotiasta. Yleisin asuntomuoto on yhden hengen asuntokunta, joita on puolet kaikista asunnoista. Myyntiä vaikeuttaa ja ostohaluja alentaa valtava peruskorjaustarve, sillä neljäsosa eli 170 000 asuntoa kaipaa putki- tai muuta isoa remonttia.

Mitä tapahtuu kymmenille tuhansille asunnoille 10-20 vuoden kuluttua, kun niitä tyhjenee luonnollisen poistuman kautta? Kysyntää pitää yllä vain sisäinen muuttoliike tai maahanmuutto, sillä 20-64 –vuotiaiden osuus väestöstä on Suomessa laskenut jo viisi vuotta ja kehitys jatkuu. Asuntoja tyhjenee koko ajan jossain päin maata.

Helsingin väestö on kasvanut viime vuosina alle 10 000 hengen vuosivauhtia, joten suurta ostoryntäystä ei ole odotettavissa. Toki on selvää, että parhailla ja kysytyimmillä paikoilla hinnat tuskin romahtavat edes pitkällä aikavälillä.

Lyhyen aikavälin riskeistä suurin liittyy Suomen heikkoon talous- ja työllisyyskehitykseen. Jos Eurooppa pääsee eroon Kreikan kriisistä ja talous alkaa lähivuosina toipua, korot nousevat. Velanhoitokustannusten kasvu lisäisi hintapainetta alaspäin. Jo tällä hetkellä uusia asuntoja myydään esimerkiksi Porissa ja Lappeenrannassa alennuksella. Helsingistä on kuulunut samanlaisia uutisia.

On vaikea keksiä, miksi asuntojen hinnat nousisivat, kun muu talous piiputtaa ja työttömyys edelleen kasvaa. Euroopan keskuspankki on setelielvytyksellään pitänyt korot alhaalla ja rahaa on virrannut varallisuuskohteisiin kuten asuntoihin ja pörssiin. Pidemmän päälle ilmat pihisevät myös EKP:n kuplasta.

Ainoa tae asunnon arvon säilymisestä on sijainti kaikkien haluamalla paikalla. Uusia asuntoja nousee tästä syystä paljon juuri ydinkeskustan ja merenrannan tuntumaan.